Donner la nue-propriété de biens français depuis Hong Kong ou Singapour

Publié le 17 octobre 2026 · 9 min

Pour des biens français, un parent installé à Hong Kong ou à Singapour peut donner la nue-propriété à ses enfants et garder l’usufruit.

Vous voulez transmettre à vos enfants tout en conservant les revenus dont vous avez besoin pour vivre. Le démembrement de propriété y répond pour un bien français : l’enfant reçoit la nue-propriété, c’est-à-dire le bien sans le droit d’en jouir, et vous gardez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en jouir ou d’en percevoir les revenus. Les droits de donation ne se calculent alors que sur la nue-propriété, soit 60 % de la valeur du bien pour un parent de 61 à 70 ans, comme le montre l’exemple ci-dessous.

La donation de nue-propriété

L’enfant reçoit le capital ; le parent garde l’usufruit, en principe jusqu’à son décès. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, que le code général des impôts fixe selon l’âge de l’usufruitier (article 669) : entre 61 et 70 ans révolus, l’usufruit compte pour 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété pour 60 %.

Un exemple construit

Les montants sont fictifs. Un parent de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété de parts d’une société civile qui détient un appartement locatif en France. Au jour de la donation, les parts valent 1 000 000 €. Cette valeur est nette des dettes de la société ; l’appartement lui-même peut valoir davantage. L’usufruit est évalué à 400 000 € et la nue-propriété à 600 000 €.

Ce parent n’a fait aucune donation à cet enfant depuis quinze ans : l’abattement de 100 000 € est disponible. La base taxable est donc de 500 000 €. Les droits de donation se calculent ensuite sur cette base par le barème progressif de l’impôt, que nous ne chiffrons pas ici : la base taxable n’est pas le montant des droits. Les 400 000 € d’usufruit ne sont pas taxés à la donation.

L’acte notarié de donation des parts

La donation de parts de société civile, comme celle de l’exemple, se fait obligatoirement par acte notarié, à peine de nullité, et ne peut pas résulter d’un don manuel (Service Public Entreprendre ; article 931 du code civil pour la forme notariée des donations entre vifs). Selon les statuts et la qualité du donataire, les associés peuvent devoir agréer la donation avant l’acte.

Les parts, l’appartement et les revenus

L’appartement de l’exemple est détenu par la société civile, une personne morale distincte de ses associés, qui peut le louer (Service Public Entreprendre). Ce que vous donnez et ce que vous gardez, ce sont des droits sur les parts, non sur l’appartement. Quand une part est démembrée, l’usufruitier et le nu-propriétaire participent tous deux aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l’affectation des bénéfices, réservée à l’usufruitier, et les statuts peuvent prévoir une autre répartition (article 1844 du code civil).

Conserver l’usufruit des parts ne vous donne donc ni les loyers directement ni la jouissance de l’appartement : vos revenus passent par la société. Leur montant et la manière dont ils sont décidés sont à faire examiner par le notaire avant la signature. Le barème de l’exemple ne sert qu’à calculer les droits de donation : il ne mesure ni vos revenus ni votre pouvoir de décision, et 40 % d’usufruit ne signifient pas 40 % des loyers.

Le décès de l’usufruitier et la présomption de l’article 751

À votre décès, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire. En droit français, cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun droit de mutation (article 1133 du code général des impôts ; BOFiP).

L’article 751 y met une limite pour les démembrements trop proches du décès. Si vous décédez trois mois après la donation, ou moins, le bien donné à l’enfant, votre héritier présomptif, est réputé faire partie de votre succession, jusqu’à preuve du contraire. Dans l’exemple, la donation est notariée et la nue-propriété est valorisée selon le barème de l’article 669 : si vous décédez plus de trois mois après la donation, la présomption ne s’applique pas.

Dans ce cas, la présomption peut être combattue : il revient aux intéressés d’établir que l’opération était sincère. Le BOFiP cite le décès soudain et surprenant d’un donateur en bonne santé au jour de la donation, et précise que le seul passage devant notaire ne suffit pas.

Si la présomption subsiste, l’enfant doit les droits de succession sur la valeur totale des parts. Les droits de donation payés s’imputent alors sur ces droits, dans la limite de ceux que la présomption fait naître, sur justificatif de paiement et pour les parts encore détenues au décès.

Le domicile fiscal du parent et de l’enfant

Une personne est domiciliée fiscalement en France si elle y a son foyer ou son lieu de séjour principal, si elle y exerce son activité professionnelle à titre non accessoire ou si elle y a le centre de ses intérêts économiques (article 4 B). Vivre à Hong Kong ou à Singapour ne suffit donc pas à établir qu’un parent n’est pas domicilié en France. S’il l’est, la France taxe tous ses biens, en France comme à l’étranger (article 750 ter, 1°).

Si le parent n’est pas domicilié en France, la France taxe les biens situés en France : un immeuble, les parts d’une société dont le siège est en France (2° ; BOFiP). Le domicile de l’enfant peut étendre cette taxation.

Quand l’enfant est domicilié en France au jour de la transmission et l’a été au moins six des dix années précédant celle de la transmission, la France taxe aussi les biens situés hors de France qu’il reçoit (3°). Les deux conditions s’ajoutent : six années passées en France ne suffisent pas si l’enfant n’y est plus domicilié ce jour-là, et un retour en France pour ses études ne prouve pas à lui seul un domicile fiscal français.

Les textes conclus par la France avec Singapour (convention de 2015) et avec Hong Kong (accord de 2010) portent sur l’impôt sur le revenu, et pour Hong Kong aussi sur l’impôt sur la fortune ; leur article 2 ne cite ni les droits de succession ni les droits de donation. L’article 750 ter s’applique sous réserve des conventions internationales.

Le portefeuille détenu sur place

Pour un portefeuille de titres ou un compte ouvert à Hong Kong ou à Singapour, cette page ne dit pas quelle loi s’applique à sa transmission ni ce qu’elle permet : c’est à analyser avec un avocat du pays concerné. Sur un trust, voici la position du cabinet, et non une règle de droit : nous le jugeons rarement justifié en dessous de 15 à 20 millions d’euros de patrimoine, parce qu’il suppose un trustee, une comptabilité et des déclarations annuelles.

Les décisions à préparer

Au notaire français : quels biens relèvent du droit français, quel acte, quelle valeur de nue-propriété, quels statuts pour la société civile et quel agrément des associés.
Au cabinet : le pays où vivent vos enfants et leur domicile fiscal à la date de la donation, ainsi que le calendrier, le délai de trois mois de l’article 751 en faisant partie.
À l’avocat de Hong Kong ou de Singapour : la transmission d’un portefeuille ou d’un compte ouvert sur place, et son coût.

Ces règles se croisent : le premier échange avec le cabinet permet de les examiner avec les pièces de votre patrimoine, bien par bien, en commençant par les biens français concernés et le pays où vivent vos enfants.

Cette page décrit des mécanismes généraux du droit français. Le droit de Hong Kong et celui de Singapour ne sont pas décrits ici et se vérifient auprès d’un avocat local.

Références citées

Code général des impôts, article 669 (barème de l’usufruit et de la nue-propriété) · Code général des impôts, article 751 (présomption de propriété de l’usufruit et de la nue-propriété) · Code général des impôts, article 750 ter (territorialité des droits de mutation à titre gratuit) · Code général des impôts, article 1133 (réunion de l’usufruit à la nue-propriété) · Code général des impôts, article 4 B (domicile fiscal) · Code civil, article 931 (forme des donations entre vifs) · Code civil, article 1844 (usufruit de parts sociales et droit de vote) · BOFiP, présomption de l’article 751 (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10) · BOFiP, réunion de l’usufruit à la nue-propriété au décès (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20) · BOFiP, territorialité des droits de mutation à titre gratuit (BOI-ENR-DMTG-10-10-30) · BOFiP, liste des conventions fiscales conclues par la France (BOI-ANNX-000306) · Convention France-Singapour du 15 janvier 2015, article 2 (décret n° 2016-896 du 30 juin 2016) · Accord France-Hong Kong du 21 octobre 2010, article 2 (décret n° 2011-1766 du 5 décembre 2011) · Service Public Entreprendre, donation de parts sociales d’une société civile · Service Public Entreprendre, société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir

Questions fréquentes

Peut-on garder les revenus et transmettre le capital depuis Hong Kong ou Singapour ?

Pour des biens français, oui, par la donation de la nue-propriété : l’usufruit reste au parent et les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété. Pour des parts de société civile, vos revenus passent par la société : leur montant est à examiner avec le notaire avant la donation. Pour un portefeuille ou un compte ouverts à Hong Kong ou à Singapour, la question est à analyser avec un avocat local ; cette page ne la traite pas.

Le démembrement évite-t-il les droits de succession français ?

Selon le droit français, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété au décès de l’usufruitier ne donne en général ouverture à aucun droit de mutation. Pour la donation notariée étudiée ici, valorisée selon le barème, la présomption de l’article 751 ne s’applique pas si le décès intervient plus de trois mois après la donation. Avant, le bien est réputé faire partie de la succession jusqu’à preuve du contraire, et les droits de donation payés s’imputent sous conditions sur les droits de succession.

Mon enfant vit à Singapour : cela change-t-il quelque chose pour la France ?

Cela dépend d’abord du domicile fiscal du parent. S’il n’est pas domicilié en France, la France taxe les biens situés en France que l’enfant reçoit. Elle taxe aussi les biens situés hors de France si l’enfant est domicilié fiscalement en France au jour de la transmission et l’a été au moins six des dix années précédant celle-ci. Six années passées autrefois en France ne suffisent pas si l’enfant n’y est plus domicilié ce jour-là, et un retour pour études ne prouve pas à lui seul un domicile fiscal français.

Faut-il un notaire pour donner des parts de société civile ?

Oui. La donation de parts de société civile se fait obligatoirement par acte notarié, à peine de nullité, et ne peut pas résulter d’un don manuel.

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Rédigé par Stéphane Molère, Président d’Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-10-17 — cette date sert de référence aux règles citées.