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Vendre un bien immobilier français depuis l’étranger
Avant de vendre un bien conservé en France, demandez une estimation de la plus-value imposable et des frais. Le notaire pourra vérifier les exonérations, les justificatifs de travaux et la nécessité d’un représentant fiscal. Vous disposerez ainsi d’un prix net estimé pour préparer la suite de vos projets.
La vente d’un immeuble français par un non-résident peut relever du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI. Le calcul part du prix de vente et du prix d’acquisition corrigés selon les règles applicables. Il tient ensuite compte de la durée de détention et des exonérations éventuelles. Le notaire prépare la déclaration et le paiement ; les prélèvements sociaux et une éventuelle taxe additionnelle demandent leur propre calcul.
La fiche « Immobilier français et SCI quand on devient non-résident » traite cette vente en une section, aux côtés des loyers et de l’IFI. Cette page ne traite que la cession, dans l’ordre où elle se déroule.
Le prix d’acquisition et les dépenses retenues
L’article 150 VB permet, sous conditions, d’ajouter au prix d’acquisition certains frais et travaux. Selon la dépense et la durée de détention, le calcul peut utiliser des justificatifs ou un forfait. Réunissez l’acte d’achat et les factures pour comparer les montants admis ; toutes les dépenses engagées sur le logement ne sont pas retenues.
- L’administration refuse presque toujours trois postes : les travaux réalisés par vous-même, les matériaux achetés seuls, et les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers, qui ne peuvent pas majorer une seconde fois le prix d’acquisition.
- Les abattements pour durée de détention (article 150 VC du CGI) courent depuis l’acquisition, selon deux cadences distinctes : l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise avant celle des prélèvements sociaux. Quelques mois d’écart changent le montant dû.
- Une taxe additionnelle s’ajoute au-delà d’un montant de plus-value nette imposable fixé par l’article 1609 nonies G du CGI. Le notaire la liquide en même temps que le prélèvement.
Les exonérations à examiner après le départ
Une exonération peut concerner l’ancienne résidence principale vendue après le départ, sous les conditions propres à l’article 244 bis A. L’administration prévoit notamment une vente au plus tard le 31 décembre de l’année suivante et l’absence de mise à disposition du logement dans l’intervalle ; le pays de destination doit également remplir les conditions prévues. Ce régime est distinct de l’exonération plafonnée de l’article 150 U II 2°. Un départ déjà réalisé ne signifie donc pas que toute exonération est perdue.
L’article 150 U II 2° prévoit une exonération plafonnée pour certains non-résidents qui vendent un logement français. Elle dépend notamment de la nationalité, d’une période antérieure de résidence en France et du délai de vente ou de la libre disposition du bien. Le notaire doit examiner ces conditions avec l’historique du logement et les exonérations déjà utilisées.
- Avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée minimale, fixée par le texte, à un moment quelconque antérieur à la cession.
- Vendre avant le 31 décembre d’une année déterminée par référence à celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France. Le nombre d’années figure dans l’article ; le point de départ est le transfert, pas la mise en vente.
- Ou, à défaut, avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession. Libre disposition signifie ni loué, ni occupé gratuitement : un logement laissé à un enfant ferme cette voie de rattrapage.
- L’exonération est plafonnée à une fraction de la plus-value nette imposable, dont le montant est fixé par le texte, et ne joue que pour un logement par contribuable. Au-delà, le surplus reste soumis au prélèvement.
Le représentant fiscal accrédité
Le représentant fiscal accrédité se porte garant, auprès du Trésor, du paiement du prélèvement et des rectifications ultérieures. L’article 244 bis A dispense de représentant les vendeurs domiciliés, établis ou constitués dans un État de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège, lié à la France à la fois par une convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales et par une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt ; le Liechtenstein n’en fait pas partie.
La doctrine administrative ajoute trois dispenses automatiques, sans demande préalable : un prix de cession qui ne dépasse pas 150 000 € par vendeur, une plus-value totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux par la durée de détention, et la vente de l’ancienne résidence principale exonérée au titre de l’article 244 bis A. Le seuil de prix s’apprécie par vendeur.
Des époux, quel que soit leur régime matrimonial, ou des partenaires de PACS soumis à imposition commune, forment un seul vendeur : c’est le prix total du bien qui est comparé au seuil, et non la part de chacun. Lorsque le bien est détenu en indivision, ou démembré entre usufruit et nue-propriété, chaque titulaire compare au seuil la part du prix qui lui revient (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 180).
Ces règles concernent la vente en direct par une personne physique ; une opération impliquant une société, qu’elle vende le bien ou que ses titres soient cédés, demande une analyse distincte. Hors de ces cas, la désignation d’un représentant accrédité conditionne la signature de l’acte, et le notaire vérifie avec vous si une dispense s’applique à votre vente.
- Demandez un devis au représentant : honoraires, base de calcul et prestations incluses. L’accréditation ne supprime pas le temps nécessaire à l’étude du dossier.
- Une désignation ponctuelle, celle d’un proche domicilié en France par exemple, doit être accréditée au cas par cas : elle se demande dès le compromis, jamais la veille de l’acte.
- Sa garantie ne vous décharge de rien : en cas de rectification, il paie et se retourne contre vous. La convention de représentation se lit, en particulier sur la durée de l’engagement.
Prélèvements sociaux et SCI
Les prélèvements sociaux frappent la même plus-value et sont retenus par le notaire au même moment. Leur montant dépend de votre régime de sécurité sociale : une personne affiliée dans un autre État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou en Suisse échappe en principe à la CSG et à la CRDS, le prélèvement de solidarité restant dû.
La fiche « CSG et CRDS du non-résident, ce qui est dû et ce qui se réclame » détaille ce raisonnement, issu du règlement (CE) n° 883/2004 et de l’arrêt de Ruyter. La règle d’exécution : l’attestation d’affiliation se remet au notaire, et s’il en existe un au représentant fiscal, avant la signature.
La SCI ne fait pas sortir l’opération du champ. Lorsqu’une SCI à l’impôt sur le revenu vend l’immeuble, la quote-part de plus-value de l’associé non-résident relève du prélèvement de l’article 244 bis A, et la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière y est également soumise.
L’exonération du II 2° vise en revanche la cession d’un logement par une personne physique : elle n’a pas vocation à couvrir une vente réalisée par une société, fût-elle translucide. La SCI à l’impôt sur les sociétés relève, elle, des plus-values professionnelles calculées sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.
Le calendrier de l’opération
- Dès la préparation de la vente : réunir l’acte d’achat, les factures et l’historique d’occupation, puis faire examiner les exonérations possibles.
- Entre le compromis et l’acte : désigner le représentant fiscal ou faire constater la dispense, transmettre l’attestation d’affiliation, faire établir le calcul provisoire par le notaire et le discuter tant qu’il est provisoire.
- Le jour de la signature : le notaire dépose la déclaration de plus-value, imprimé 2048-IMM pour un immeuble, 2048-M pour des parts de société à prépondérance immobilière, acquitte le prélèvement et les prélèvements sociaux sur le prix, et vous verse le solde.
- L’année suivante : la plus-value nette imposable se reporte sur votre déclaration de revenus de non-résident, sans nouvelle imposition, pour le revenu fiscal de référence. En cas de trop-versé, la réclamation se dépose auprès de la Direction des impôts des non-résidents, dans le délai de l’article R* 196-1 du Livre des procédures fiscales.
Références citées
CGI, art. 244 bis A · CGI, art. 150 VC · CGI, art. 150 VB
Questions fréquentes
Quel impôt paie un non-résident qui vend un bien immobilier en France ?
Le prélèvement de l’article 244 bis A du Code général des impôts, liquidé et payé par le notaire lors de la publication de l’acte. Pour une personne physique, il est libératoire de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s’ajoutent sur la même plus-value, et une taxe additionnelle est due au-delà d’un montant de plus-value fixé par l’article 1609 nonies G du CGI.
Un expatrié peut-il bénéficier de l’exonération de la résidence principale ?
Oui, une exonération propre à la vente de l’ancienne résidence principale peut s’appliquer après le départ, dans les conditions de l’article 244 bis A. Elle doit être distinguée de l’exonération plafonnée de l’article 150 U II 2°. Faites examiner le pays d’arrivée, la date de vente et l’usage du logement depuis le départ.
Quelles sont les conditions de l’exonération de l’article 150 U II 2° ?
Avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée minimale avant la cession, être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, et vendre dans le délai qu’il fixe à compter du transfert du domicile, ou avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente. L’exonération est plafonnée et limitée à un seul logement par contribuable.
Quand faut-il désigner un représentant fiscal accrédité ?
Dès que votre vente ne relève d’aucune dispense. L’article 244 bis A du CGI et la doctrine administrative en prévoient une si vous résidez dans un État de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège, lié à la France par une convention d’assistance administrative et par une convention d’assistance au recouvrement, si le prix de cession ne dépasse pas 150 000 € par vendeur, si la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux par la durée de détention, ou si la vente porte sur votre ancienne résidence principale exonérée au titre de l’article 244 bis A. Le seuil s’apprécie par vendeur : un couple marié, ou des partenaires de PACS soumis à imposition commune, comptent pour un seul vendeur, sur le prix total ; en indivision, chacun retient sa part. Ces règles concernent la vente en direct par une personne physique, et une opération impliquant une société demande une analyse distincte. Hors de ces cas, la désignation conditionne la signature de l’acte : demandez au notaire de vérifier ce point dès la préparation de la vente, avec les pièces, le délai et le devis du représentant.
La vente d’un bien détenu par une SCI change-t-elle le calcul ?
Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, la quote-part de plus-value d’un associé non-résident relève du même prélèvement, et la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière y est aussi soumise. L’exonération du II 2° vise la cession d’un logement par une personne physique et n’a pas vocation à couvrir une vente réalisée par une société. Une SCI à l’impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention.
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Préparer la vente de mon bien français
Prendre rendez-vousRédigé par Stéphane Molère, Président d’Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-09-15 — date de référence des règles : 2026-08-30.