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La plus-value immobilière du non-résident, prélèvement et notaire

C'est l'opération la plus fréquente d'un expatrié propriétaire : vendre, depuis l'étranger, le bien resté en France. Elle se déroule en trois temps : le compromis, l'accréditation du représentant, la signature. Une option manquée à l'un ne se rattrape pas au suivant.

La plus-value réalisée par une personne qui n'est pas fiscalement domiciliée en France lors de la vente d'un immeuble situé en France est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A du Code général des impôts. L'assiette suit les règles des plus-values des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI) : différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais et des travaux, puis abattements pour durée de détention, dont la cadence diffère pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Le prélèvement est liquidé et payé par le notaire à la publication de l'acte ; pour une personne physique, il est libératoire de l'impôt sur le revenu. Deux exonérations peuvent l'écarter : celle de la résidence principale (article 150 U II 1° du CGI), qui suppose que le logement soit encore la vôtre au jour de la cession, et celle propre au non-résident (article 150 U II 2°), plafonnée, limitée à un logement et enfermée dans un délai.

La fiche « Immobilier français et SCI quand on devient non-résident » traite cette vente en une section, aux côtés des loyers et de l'IFI. Cette page ne traite que la cession, dans l'ordre où elle se déroule.

L'assiette, et ce qui augmente le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition retenu n'est pas celui de l'acte. L'article 150 VB du CGI permet de le majorer des frais d'acquisition, pour leur montant réel justifié ou pour un forfait, et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, justifiées par des factures d'entreprise. Au-delà d'une certaine durée de détention, le texte ouvre pour ces travaux un forfait qui dispense de produire les factures. Les taux et la durée se lisent dans l'article, à la date de la vente.

• Ce que l'administration refuse presque toujours : les travaux réalisés par vous-même, les matériaux achetés seuls et les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers. Un même euro ne se déduit pas deux fois.
• Les abattements pour durée de détention (article 150 VC du CGI) courent depuis l'acquisition, selon deux cadences distinctes : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise avant celle des prélèvements sociaux. Vendre quelques mois trop tôt coûte parfois plus cher que la négociation du prix.
• Une taxe additionnelle s'ajoute au-delà d'un montant de plus-value nette imposable fixé par l'article 1609 nonies G du CGI. Le notaire la liquide en même temps que le prélèvement.

Les deux exonérations, dans l'ordre où elles s'appliquent

L'exonération de la résidence principale s'apprécie au jour de la cession. Un vendeur déjà installé à l'étranger n'occupe plus le logement et n'est plus domicilié en France : la condition n'est en principe plus remplie, et c'est pour cela qu'existe une exonération distincte pour le non-résident. D'où un ordre d'opérations : une vente signée avant le transfert du domicile fiscal relève du droit commun ; signée après, elle relève du prélèvement, et c'est le II 2° qu'il faut examiner.

L'article 150 U II 2° du CGI exonère, sous conditions, la plus-value tirée de la cession d'un logement situé en France par une personne physique non résidente. Le texte réserve ce bénéfice aux ressortissants de certains États, dont les États membres de l'Union européenne et les États de l'Espace économique européen liés à la France par une convention d'assistance administrative. Ses conditions se vérifient ensemble ; c'est le calendrier qui se perd le plus souvent.

• Avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée minimale, fixée par le texte, à un moment quelconque antérieur à la cession.
• Vendre avant le 31 décembre d'une année déterminée par référence à celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France. Le nombre d'années figure dans l'article ; le point de départ est le transfert, pas la mise en vente.
• Ou, à défaut, avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la cession. Libre disposition signifie ni loué, ni occupé gratuitement : un logement laissé à un enfant ferme cette voie de rattrapage.
• L'exonération est plafonnée à une fraction de la plus-value nette imposable, dont le montant est fixé par le texte, et ne joue que pour un logement par contribuable. Au-delà, le surplus reste soumis au prélèvement.

Le représentant fiscal accrédité

Le représentant fiscal accrédité se porte garant, auprès du Trésor, du paiement du prélèvement et des rectifications ultérieures. L'article 244 bis A prévoit lui-même les dispenses : vendeurs résidents d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative, cessions dont le prix n'excède pas un seuil fixé par le texte, cessions exonérées par la durée de détention. Hors de ces cas, la désignation conditionne la signature.

• Certaines sociétés spécialisées et certaines banques disposent d'une accréditation permanente : leur désignation est immédiate, et leur rémunération se calcule en pourcentage du prix de vente, non de la plus-value. C'est un coût de sortie, à intégrer au prix net attendu.
• Une désignation ponctuelle, celle d'un proche domicilié en France par exemple, doit être accréditée au cas par cas : elle se demande dès le compromis, jamais la veille de l'acte.
• Sa garantie ne vous décharge de rien : en cas de rectification, il paie et se retourne contre vous. La convention de représentation se lit, en particulier sur la durée de l'engagement.

Prélèvements sociaux et SCI

Les prélèvements sociaux frappent la même plus-value et sont retenus par le notaire au même moment. Leur montant dépend de votre régime de sécurité sociale : une personne affiliée dans un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou en Suisse échappe en principe à la CSG et à la CRDS, le prélèvement de solidarité restant dû. La fiche « Ce que doit un non-résident au titre de la CSG et de la CRDS » détaille ce raisonnement, issu du règlement (CE) n° 883/2004 et de l'arrêt de Ruyter. La règle d'exécution : l'attestation d'affiliation se remet au notaire, et s'il en existe un au représentant fiscal, avant la signature.

La SCI ne fait pas sortir l'opération du champ. Lorsqu'une SCI à l'impôt sur le revenu vend l'immeuble, la quote-part de plus-value de l'associé non-résident relève du prélèvement de l'article 244 bis A, et la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière y est également soumise. L'exonération du II 2° vise en revanche la cession d'un logement par une personne physique : elle n'a pas vocation à couvrir une vente réalisée par une société, fût-elle translucide. La SCI à l'impôt sur les sociétés relève, elle, des plus-values professionnelles calculées sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.

Le calendrier de l'opération

• Avant le compromis : réunir l'acte d'acquisition et les factures, arbitrer entre justification réelle et forfait, vérifier votre éligibilité au II 2° et la date limite qui en découle.
• Entre le compromis et l'acte : désigner le représentant fiscal ou faire constater la dispense, transmettre l'attestation d'affiliation, faire établir le calcul provisoire par le notaire et le discuter tant qu'il est provisoire.
• Le jour de la signature : le notaire dépose la déclaration de plus-value, imprimé 2048-IMM pour un immeuble, 2048-M pour des parts de société à prépondérance immobilière, acquitte le prélèvement et les prélèvements sociaux sur le prix, et vous verse le solde.
• L'année suivante : la plus-value nette imposable se reporte sur votre déclaration de revenus de non-résident, sans nouvelle imposition, pour le revenu fiscal de référence. En cas de trop-versé, la réclamation se dépose auprès de la Direction des impôts des non-résidents, dans le délai de l'article R* 196-1 du Livre des procédures fiscales.

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Rédigé par Stéphane Molère, Président d'Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-08-30 — les règles citées sont celles en vigueur à cette date.