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Immobilier français et SCI quand on devient non-résident

L'immeuble ne bouge pas, donc l'impôt français non plus. Seuls changent le calcul, les formalités de vente et l'utilité de la structure montée quand vous étiez résident.

Les revenus tirés d'immeubles situés en France restent imposables en France quand vous devenez non-résident : ce sont des revenus de source française au sens de l'article 164 B du CGI, et les conventions fiscales attribuent l'imposition des revenus immobiliers à l'État où l'immeuble est situé. Des règles propres aux non-résidents s'y ajoutent : le taux minimum d'imposition de l'article 197 A du CGI sur les revenus fonciers, le prélèvement de l'article 244 bis A sur les plus-values de cession, et un impôt sur la fortune immobilière limité aux seuls biens et droits immobiliers français (articles 964 et suivants).

Les loyers : le taux minimum et la façon d'y échapper

L'article 197 A prévoit que l'impôt sur le revenu du non-résident ne peut être calculé à un taux inférieur à un taux minimum fixé par le texte, avec un palier au-delà d'un certain niveau de revenu net imposable. Ce plancher pénalise d'abord les contribuables aux revenus français modestes : un expatrié dont les seuls revenus français sont quelques milliers d'euros de loyers peut se voir appliquer un taux qu'un résident dans la même situation ne supporterait pas.

Le même article ouvre la porte de sortie : vous pouvez demander l'application du taux moyen résultant de l'imposition en France de vos revenus mondiaux, si ce taux est inférieur. La contrepartie est documentaire — il faut déclarer et justifier l'ensemble de vos revenus, français et étrangers, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, avec les avis d'imposition locaux traduits le cas échéant. Beaucoup de dossiers y renoncent par méconnaissance et paient plusieurs points de trop pendant des années.

La revente : article 244 bis A et représentant fiscal

La plus-value réalisée par un non-résident sur un immeuble français relève du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. L'assiette suit les règles de droit commun des plus-values des particuliers : prix d'acquisition majoré des frais et travaux dans les conditions prévues, abattements pour durée de détention distincts pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Le prélèvement est acquitté au moment de la publication de l'acte, par le notaire.

• Le vendeur non-résident doit, dans certains cas, désigner un représentant fiscal accrédité, qui se porte garant du paiement du prélèvement et facture ce service en pourcentage du prix ; la désignation se prépare en amont, faute de quoi elle bloque la signature.
• La dispense de représentant est prévue par l'article 244 bis A lui-même : elle joue notamment pour les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen liés à la France par une convention d'assistance administrative, ainsi que dans les cas où le prix de cession n'atteint pas le seuil fixé par le texte ou lorsque la plus-value est exonérée par la durée de détention.
• Une exonération spécifique existe pour la cession du logement détenu en France par une personne qui a été fiscalement domiciliée en France de manière continue pendant une durée minimale : elle est plafonnée et enfermée dans un délai après le départ (article 150 U du CGI). Elle se perd par oubli de calendrier bien plus souvent que par excès de plus-value.
• Les prélèvements sociaux appliqués à cette plus-value obéissent à des règles propres, différentes selon que vous relevez ou non d'un régime de sécurité sociale d'un autre État membre : voir la fiche « CSG, CRDS et prélèvements sociaux ».

La SCI : ce que le départ change selon le régime fiscal

Une SCI à l'impôt sur le revenu est translucide : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat foncier, dans les mêmes conditions qu'une détention directe. Le départ ne modifie donc pas la nature de l'imposition, mais il y applique les règles ci-dessus — taux minimum de l'article 197 A compris. La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière par un non-résident relève elle aussi de l'article 244 bis A : la structure ne fait pas sortir le bien du champ français.

Une SCI à l'impôt sur les sociétés change tout, et rarement dans le bon sens pour un non-résident. Le résultat est imposé au niveau de la société, l'amortissement du bien réduit ce résultat pendant la détention, mais la plus-value de cession est calculée sur une valeur nette comptable diminuée des amortissements — la facture arrive à la sortie. La remontée du bénéfice à l'associé non-résident prend la forme de dividendes, soumis à la retenue à la source de l'article 119 bis 2 du CGI, sous réserve du taux conventionnel. La SCI à l'IR ne connaît qu'une imposition ; celle-ci en enchaîne deux.

Le piège le plus fréquent est ailleurs : la SCI qui met un logement à disposition gratuite d'un associé. À l'IR, la doctrine admet l'absence de revenu imposable, mais aucune charge n'est déductible. À l'IS, la mise à disposition gratuite est un acte anormal de gestion susceptible d'être requalifié en revenu. Une SCI montée pour loger la famille pendant la présence en France devient un objet à réexaminer dès lors que vous partez et que le bien change d'usage.

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Rédigé par Stéphane Molère, Président d'Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-08-27 — les règles citées sont celles en vigueur à cette date.