Immobilier français et SCI quand on devient non-résident
Vos loyers français peuvent rester imposables en France après votre départ. La vente, le financement et le fonctionnement d’une SCI doivent aussi être revus selon votre nouvelle résidence et l’usage du bien.
Les revenus tirés d’immeubles situés en France restent imposables en France quand vous devenez non-résident : ce sont des revenus de source française au sens de l’article 164 B du CGI, et les conventions fiscales attribuent l’imposition des revenus immobiliers à l’État où l’immeuble est situé.
Des règles propres aux non-résidents s’y ajoutent : le taux minimum d’imposition de l’article 197 A du CGI sur les revenus fonciers, le prélèvement de l’article 244 bis A sur les plus-values de cession, et un impôt sur la fortune immobilière limité aux seuls biens et droits immobiliers français (articles 964 et suivants).
Les loyers : le taux minimum et l’option de l’article 197 A
L’article 197 A prévoit que l’impôt sur le revenu du non-résident ne peut être calculé à un taux inférieur à un taux minimum fixé par le texte, avec un palier au-delà d’un certain niveau de revenu net imposable. Ce plancher pénalise d’abord les contribuables aux revenus français modestes : un expatrié dont les seuls revenus français sont quelques milliers d’euros de loyers peut se voir appliquer un taux qu’un résident dans la même situation ne supporterait pas.
Vous pouvez demander le taux moyen calculé à partir de vos revenus mondiaux lorsqu’il est plus favorable, dans les conditions de l’article 197 A. Il faut alors réunir les justificatifs des revenus français et étrangers. Cette comparaison permet de déterminer le taux à retenir pour vos revenus imposables en France.
La revente : article 244 bis A et représentant fiscal
La plus-value réalisée par un non-résident sur un immeuble français relève du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI. L’assiette suit les règles de droit commun des plus-values des particuliers : prix d’acquisition majoré des frais et travaux dans les conditions prévues, abattements pour durée de détention distincts pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
Le prélèvement est acquitté par le notaire au moment de la publication de l’acte ; examinez avec lui, avant de signer le compromis, le calcul du prélèvement et, le cas échéant, la désignation d’un représentant fiscal.
- Demandez au notaire si un représentant fiscal est nécessaire et quel serait son coût. Les dispenses dépendent notamment de la résidence et de la vente.
- Les exonérations de plus-value ont leurs propres conditions. Une ancienne résidence principale peut, dans certains cas, être vendue en exonération après le départ. Ce dispositif se distingue de l’exonération prévue pour certains logements de non-résidents à l’article 150 U.
- Examinez les prélèvements sociaux séparément, selon votre affiliation et les règles applicables.
La SCI à l’impôt sur le revenu et la SCI à l’IS, au départ
Une SCI à l’impôt sur le revenu ne paie pas l’impôt elle-même : chaque associé est imposé sur la part du résultat foncier qui lui revient, dans les mêmes conditions que s’il détenait le bien en direct.
Le départ ne modifie donc pas la nature de l’imposition, mais il y applique les règles ci-dessus — taux minimum de l’article 197 A compris. La cession de parts d’une société à prépondérance immobilière par un non-résident relève elle aussi de l’article 244 bis A : la structure ne fait pas sortir le bien du champ français.
Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, le résultat est imposé au niveau de la société. L’amortissement réduit ce résultat pendant la détention, mais diminue aussi la valeur comptable utilisée pour calculer la plus-value à la vente. Une distribution à l’associé non-résident peut ensuite relever de l’article 119 bis 2 du CGI, sous réserve de la convention. Il faut donc comparer la détention, la vente et la distribution des sommes, et pas seulement l’impôt sur les loyers.
Si la SCI met un logement gratuitement à disposition d’un associé, le traitement dépend notamment de son régime fiscal. Un changement d’usage à l’occasion du départ doit être examiné avec le conseil de la société : charges déductibles, intérêt de la société et conséquences pour l’associé.
Références citées
CGI, art. 164 B · CGI, art. 197 A · CGI, art. 244 bis A · CGI, art. 150 U
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il l’impôt français sur ses loyers ?
Les loyers d’un immeuble français peuvent rester imposables en France. Le régime dépend notamment du caractère meublé ou non de la location et de la convention. Pour les revenus concernés, comparez le taux minimum de l’article 197 A au taux moyen lorsque celui-ci peut être demandé.
Comment éviter le taux minimum d’imposition des non-résidents ?
L’article 197 A du CGI permet de demander l’application du taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de vos revenus mondiaux, lorsqu’il est inférieur au taux minimum. Il faut alors déclarer et justifier tous vos revenus, y compris étrangers, avec les pièces de votre administration locale.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre mon bien en France ?
Non dans chacun de ces cas, prévus par l’article 244 bis A du CGI et précisés par la doctrine administrative : vous résidez dans un État de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège, lié à la France par une convention d’assistance administrative et par une convention d’assistance au recouvrement ; le prix de cession ne dépasse pas 150 000 € par vendeur ; la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux par la durée de détention ; la vente porte sur votre ancienne résidence principale exonérée au titre de l’article 244 bis A. Le seuil s’apprécie par vendeur : un couple marié, ou des partenaires de PACS soumis à imposition commune, comptent pour un seul vendeur, sur le prix total ; en indivision, chacun retient sa part. Ces règles concernent la vente en direct par une personne physique, et une opération impliquant une société demande une analyse distincte ; la fiche « Vendre un bien immobilier français depuis l’étranger » détaille le calcul du seuil. Sinon, la désignation d’un représentant fiscal accrédité conditionne la signature de l’acte ; le notaire vérifie ce point, et la désignation prend du temps et a un coût.
Vaut-il mieux détenir un bien français en direct ou via une SCI quand on est expatrié ?
Pour l’impôt, une SCI à l’impôt sur le revenu revient au même que la détention en direct : chaque associé est imposé sur sa part du résultat foncier, et la cession des parts relève elle aussi de l’article 244 bis A du CGI. L’écart vient de la SCI à l’IS, où l’amortissement réduit l’impôt pendant la détention mais augmente la plus-value à la vente, et où la distribution à l’associé non-résident peut relever de l’article 119 bis 2 du CGI, sous réserve de la convention. Le choix se fait donc sur toute la durée de détention, transmission et objectifs familiaux compris.
Ma SCI existante doit-elle être modifiée avant mon départ ?
Elle doit au minimum être réexaminée : le régime fiscal choisi, l’usage réel du bien, la mise à disposition éventuelle d’un associé et la clause de répartition des résultats n’ont pas les mêmes conséquences pour un associé non-résident que pour un associé résident.
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Rédigé par Stéphane Molère, Président d’Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-09-15 — date de référence des règles : 2026-08-27.