L’IFI du non-résident, une assiette limitée aux biens français
L’IFI peut encore concerner votre immobilier français lorsque vous devenez non-résident. Il faut tenir compte des biens détenus directement, mais aussi de certaines parts de sociétés ou de fonds, puis examiner les dettes déductibles.
Pour un non-résident fiscal, l’IFI porte en principe sur les biens et droits immobiliers situés en France, selon l’article 964 du CGI et la convention applicable. Il n’est dû que si leur valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, date à laquelle le domicile fiscal s’apprécie : si vous quittez la France en cours d’année, c’est votre situation au 1er janvier qui décide de l’imposition de cette année-là.
La détention par une société ne suffit pas à les exclure : une fraction de la valeur des parts peut entrer dans le calcul, de sorte qu’il faut retrouver l’immobilier français détenu directement ou indirectement.
Le calcul, limité à l’immobilier
Les actifs financiers ne sont pas tous concernés de la même manière. Une participation ou une unité de compte peut représenter des biens immobiliers imposables. L’article 972 du CGI prévoit notamment le traitement de cette fraction dans certains contrats d’assurance-vie. Les exclusions doivent être vérifiées selon la nature de l’actif et les conditions du texte.
- Comptent : les immeubles et les terrains situés en France, les droits partagés sur ces biens quand la propriété a été découpée, les parts de sociétés à hauteur de ce qu’elles détiennent en immobilier français, et les parts de fonds immobiliers dans les mêmes conditions.
- Ne comptent pas : les locaux que vous utilisez pour votre propre métier, dans les conditions de l’article 975 du Code général des impôts, ni les murs détenus par une entreprise qui s’en sert pour son activité.
- Ne comptent pas non plus, en application de l’article 972 bis du Code général des impôts : les parts d’un fonds commun, quand votre part dans ce fonds et la part d’immobilier qu’il contient restent toutes deux sous les seuils fixés par le texte.
- Quand la propriété d’un bien a été découpée entre celui qui en perçoit les revenus et celui qui en détient les murs, c’est en principe le premier qui paie l’impôt sur la valeur totale du bien (article 968 du Code général des impôts). Le même article prévoit des cas où la charge se partage entre les deux, ce qui décide souvent du sort des transmissions familiales.
SCI, SCPI et immobilier par transparence
Loger un immeuble français dans une société ne le sort pas de l’impôt : la valeur des parts est retenue à hauteur du coefficient immobilier de la société. Le raisonnement est le même pour une SCPI, pour une OPCI et pour une chaîne de sociétés — le texte remonte les niveaux successifs jusqu’à l’immeuble. C’est aussi pourquoi une part de SCPI investie majoritairement hors de France ne pèse dans l’assiette d’un non-résident qu’à hauteur de sa fraction française.
Demandez à la société de gestion ou à l’assureur la valeur IFI correspondant à vos parts ou unités de compte, en précisant votre qualité de non-résident. Conservez le document avec les éléments utilisés pour la déclaration. Une valeur totale de portefeuille ne permet pas, à elle seule, de calculer la fraction immobilière imposable.
Les dettes déductibles de l’article 974
L’article 974 du CGI définit les conditions de déduction des dettes existant au 1er janvier. Leur lien avec les actifs imposables et les modalités du prêt doivent être examinés. Le montant restant dû à la banque n’est donc pas toujours le montant déductible à l’IFI.
- Les prêts remboursables in fine sont déductibles selon un amortissement théorique reconstitué année après année, et non pour leur capital intégral : le montage in fine ne neutralise pas l’IFI aussi longtemps qu’on l’imagine.
- Les prêts consentis par le redevable lui-même, par son groupe familial ou par une société qu’il contrôle ne sont pas déductibles, ou seulement si le caractère normal des conditions du prêt est justifié.
- Un mécanisme de plafonnement limite en outre la déduction des dettes lorsque la valeur du patrimoine imposable dépasse un montant fixé par l’article 974.
Le calcul doit utiliser le seuil, le barème et les règles de déduction applicables à l’année déclarée. La valeur des biens et les justificatifs des dettes sont à actualiser. Pour la détention et le financement, la fiche Investir en immobilier locatif en France depuis l’étranger complète cette analyse.
Références citées
CGI, art. 964 · CGI, art. 974 · CGI, art. 972 · CGI, art. 975 · CGI, art. 972 bis · CGI, art. 968
Questions fréquentes
Un non-résident est-il redevable de l’IFI en France ?
Oui, mais uniquement si la valeur nette de ses biens et droits immobiliers situés en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. L’impôt ne porte alors que sur ces biens et droits, détenus directement ou à travers des sociétés à hauteur de leur fraction immobilière française (article 964 du CGI), et son immobilier situé hors de France n’entre pas dans l’assiette tant qu’il reste non-résident, sous réserve de la convention applicable.
Les parts de SCPI entrent-elles dans l’assiette de l’IFI d’un non-résident ?
Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immobilier imposable situé en France. La société de gestion délivre chaque année une attestation de valeur IFI, qu’il faut lui demander. Certains organismes de placement collectif sont écartés de l’assiette dans les conditions de l’article 972 bis du CGI.
Peut-on déduire son crédit immobilier de l’IFI ?
Oui pour un emprunt affecté à un actif imposable et existant au 1er janvier (article 974 du CGI). Un prêt in fine n’est toutefois déductible que selon un amortissement théorique reconstitué, et les prêts familiaux ou intragroupe sont écartés sauf justification de conditions normales.
L’assurance-vie est-elle prise en compte dans l’IFI ?
Seulement pour la fraction des unités de compte représentative d’actifs immobiliers imposables, notamment les SCPI et OPCI logées dans le contrat (article 972 du CGI). Le reste du contrat, y compris le fonds en euros, reste hors assiette.
Que se passe-t-il pour l’IFI quand on rentre en France ?
Les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été non-résidentes pendant les cinq années civiles précédentes ne sont imposées que sur leurs biens français jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant leur installation. Au-delà, l’immobilier mondial entre dans l’assiette.
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Faire calculer mon IFI de non-résident
Prendre rendez-vousRédigé par Stéphane Molère, Président d’Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-09-15 — date de référence des règles : 2026-08-27.