L'IFI du non-résident, une assiette limitée aux biens français
C'est le seul impôt sur le patrimoine que la France applique encore, et le seul point où l'expatriation produit un allègement automatique — à condition de savoir ce qui reste dans l'assiette.
L'article 964 du CGI soumet à l'impôt sur la fortune immobilière les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs seuls biens et droits immobiliers situés en France — directement détenus, ou détenus indirectement à travers des parts de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces biens. Tout le reste de votre patrimoine, immobilier étranger compris, échappe à l'assiette tant que vous êtes non-résident. Les conventions fiscales conclues par la France peuvent, en outre, écarter certains biens.
L'assiette de l'IFI : seulement l'immobilier
L'IFI n'est pas un impôt sur l'ensemble du patrimoine : il ne vise que l'immobilier et les droits qui s'y rapportent. Vos comptes-titres, vos liquidités, vos participations opérationnelles et vos contrats d'assurance-vie en restent hors, à l'exception de la part de ces contrats représentative d'actifs immobiliers imposables — les unités de compte investies en SCPI ou en OPCI y sont retenues pour leur fraction immobilière (article 972 du CGI).
- Sont imposables : les immeubles bâtis et non bâtis situés en France, les droits réels démembrés qui s'y rapportent, les parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière française, et les titres de fonds immobiliers dans les mêmes conditions.
- Sont exclus : les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable dans les conditions de l'article 975 du CGI, ainsi que les immeubles détenus par des sociétés opérationnelles et affectés à leur exploitation.
- Sont exclus par tolérance de l'article 972 bis du CGI : les titres d'organismes de placement collectif lorsque la participation du redevable dans l'organisme et la part d'actifs immobiliers imposables dans son actif restent sous les seuils fixés par le texte.
- L'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien démembré (article 968 du CGI), sauf dans les cas de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire prévus par ce même article — point décisif pour les démembrements familiaux.
SCI, SCPI et immobilier par transparence
Loger un immeuble français dans une société ne le fait pas sortir de l'assiette : la valeur des parts est retenue à hauteur du coefficient immobilier de la société. Le raisonnement est le même pour une SCPI, pour une OPCI et pour une chaîne de sociétés — le texte remonte les niveaux successifs jusqu'à l'immeuble. C'est aussi pourquoi une part de SCPI investie majoritairement hors de France ne pèse dans l'assiette d'un non-résident qu'à hauteur de sa fraction française.
La conséquence pratique est administrative : votre société de gestion ou votre assureur doit vous délivrer chaque année une attestation de la valeur imposable à l'IFI de vos parts ou de vos unités de compte. Ce document se réclame, il n'arrive pas seul quand vous êtes domicilié à l'étranger. Sans lui, vous déclarez au jugé, et vous ne pouvez pas justifier votre base en cas de contrôle.
Les dettes déductibles à l'IFI, et leurs limites
L'article 974 du CGI n'admet en déduction que les dettes existantes au 1er janvier, à la charge personnelle du redevable, et afférentes à des actifs imposables. Un crédit immobilier français réduit donc l'assiette ; un crédit à la consommation ou un emprunt affecté à un bien étranger ne la réduit pas. Deux correctifs sont à connaître.
- Les prêts remboursables in fine sont déductibles selon un amortissement théorique reconstitué année après année, et non pour leur capital intégral : le montage in fine ne neutralise pas l'IFI aussi longtemps qu'on l'imagine.
- Les prêts consentis par le redevable lui-même, par son groupe familial ou par une société qu'il contrôle ne sont pas déductibles, ou seulement si le caractère normal des conditions du prêt est justifié.
- Un mécanisme de plafonnement limite en outre la déduction des dettes lorsque la valeur du patrimoine imposable dépasse un montant fixé par l'article 974.
Le seuil d'assujettissement, le barème par tranches et la décote applicable aux patrimoines situés juste au-dessus du seuil figurent aux articles 964 et suivants du CGI et sont fixés par la loi de finances. Nous ne les reproduisons pas ici : ils se vérifient au millésime concerné, et un chiffre périmé sur ce sujet coûte plus cher qu'une absence de chiffre.
Références citées
CGI, art. 964 · CGI, art. 972 · CGI, art. 975 · CGI, art. 972 bis · CGI, art. 968 · CGI, art. 974
Questions fréquentes
Un non-résident est-il redevable de l'IFI en France ?
Oui, mais uniquement sur ses biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou à travers des sociétés à hauteur de leur fraction immobilière française (article 964 du CGI). Son immobilier situé hors de France n'entre pas dans l'assiette tant qu'il reste non-résident.
Les parts de SCPI entrent-elles dans l'assiette de l'IFI d'un non-résident ?
Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immobilier imposable situé en France. La société de gestion délivre chaque année une attestation de valeur IFI, qu'il faut lui demander. Certains organismes de placement collectif sont écartés de l'assiette dans les conditions de l'article 972 bis du CGI.
Peut-on déduire son crédit immobilier de l'IFI ?
Oui pour un emprunt affecté à un actif imposable et existant au 1er janvier (article 974 du CGI). Un prêt in fine n'est toutefois déductible que selon un amortissement théorique reconstitué, et les prêts familiaux ou intragroupe sont écartés sauf justification de conditions normales.
L'assurance-vie est-elle prise en compte dans l'IFI ?
Seulement pour la fraction des unités de compte représentative d'actifs immobiliers imposables, notamment les SCPI et OPCI logées dans le contrat (article 972 du CGI). Le reste du contrat, y compris le fonds en euros, reste hors assiette.
Que se passe-t-il pour l'IFI quand on rentre en France ?
Les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été non-résidentes pendant les cinq années civiles précédentes ne sont imposées que sur leurs biens français jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant leur installation. Au-delà, l'immobilier mondial entre dans l'assiette.
ÉTHIQUE ET PATRIMOINE, société par actions simplifiée, siège social 41 rue Saint-Ferdinand, 75017 Paris, RCS Paris 803 414 796, TVA intracommunautaire FR 40 803 414 796, immatriculée à l'ORIAS sous le numéro n° 24001817 (www.orias.fr) — Conseiller en investissements financiers n° 18002418, membre de l'ANACOFI-CIF, association professionnelle agréée par l'Autorité des marchés financiers, et Anacofi-Courtage au titre de l'activité de courtage. Présence : Paris, Montpellier, Singapour, Hong Kong, Bangkok, Shanghai et Dubaï.
Faire calculer mon IFI de non-résident
Prendre rendez-vousRédigé par Stéphane Molère, Président d'Éthique et Patrimoine — page relue le 2026-08-27 — les règles citées sont celles en vigueur à cette date.